Ｑ&Ａ
マンション経営についてのリスクとメリット
Ｑ１：マンション経営とはどんなものですか？
Ａ：マンションを購入し、ご自身が住むのではなく、そのマンションを賃貸することにより、
家賃収入を得ていくのが、マンション経営です。
マンション経営というと、建物一棟をイメージされる方がおられるかと思いますが、一室
（一部屋）でも立派なマンション経営です。
一部屋を購入してマンション経営を始められる場合、ローンを利用しても家賃収入でほ
とんど返済できてしまうため、頭金も小額で、また簡単に始めることができ、様々なメリ
ットを得ることが出来る資産形成の方法と言えます。
昨今では、ご自身と家族の将来を、より豊かにするために、効果的な資産運用の手段
としてのマンション経営を始められる方が大変増えています。
夫婦で豊かな生活を送るには約１億８０００万円！
| マンション投資（マンション経営）は、金融商品とは違い、比較的低リスクで長期的に安定した収入をもたらす資産運用法です。 長期に渡って安定した収入を得ることは、公的年金制度の将来に不安が強い今の時代、誰もが望む「ゆとりある老後」を迎えるための条件になるでしょう。 また、将来日本経済がインフレに見舞われた場合、現金・預金等の金融資産は目減りし、価値が下がる可能性もあります。 しかしマンション経営ならインフレ時代においても家賃はその時代に合わせた安定収入を得ることが出来るのです。 |
自己資金が少なくても、サラリーマンでも単身者向けマンション
経営は出来る
| 現在はサラリーマン、ＯＬ、公務員の方々が現状の生活と将来に不安を感じ、保全のひとつとして建物の耐久性が高く、財産としての価値が高いマンション経営を始められる方が増えています。 バブル期と違って、富裕層が投機的に買うことはほとんどなくなりました。 私どもでは首都圏の単身者向けに特化し、お客様のご希望により自由なご提案を行っております。 |
Ｑ2：マンション経営の利回りはどのぐらいですか？
Ａ：マンション経営の表面利回りは、物件により様々ですが、新築の場合はおよそ4〜5％
程度になります。
現在の超低金利時代にあっては破格の高金利といえます。
もし、ローンを使わずに退職金等の現金で投資した場合、金融商品に投資した場合とは
比較にならないほどの安定した投資収益が得られることになります。
全額自己資金でマンション投資するより、借り入れの方が有利？
| 例えば自己資金3000万円、借入金7000万円で1億の投資マンションを買ったとします。 借入金利3％（利息210万円）の時に賃料収入（経費控除後）が500万円ならどうでしょう。 実質的な収益は500万円-利息の210万円で年290万円ですから、3000万円の自己資金に対して利回りは9.7％となり、1億円全額を自己資金で賄った場合の利回り5％（500万円÷1億円）を上回ります。 自己資金3000万円 実質収入290万円 ＝ 9.7％ 3000万円 全額自己負担の場合 収入 500万円 ＝ 5.0％ 1億円 |
Ｑ３：なぜ資産形成になるのですか？
Ａ：史上類を見ない低金利水準にあって、金融商品で資産形成することは極めて困難と
思われます。
金融商品の場合利回りの多い良いものには高いリスクがともないます。
その点マンション経営は、立地を厳選するなどのリスク回避により、比較的低いリスクで
資産形成ができます。
また、ローンを組んだ場合でも、家賃収入でほとんど返済できてしまう上、税金の還付を受
けられるシステムになっており、効率的な資産形成の方法と考えられているのです。
資産運用としてのマンション経営
| 現在日本は市場稀に見る超低金利の時代。 普通預金は0.01％という利率でインフレリスクに全く対応できない状況に加え、2004年4月からのペイオフ解禁により、預金さえもリスクを伴う金融商品として検討しなければならなくなりました、家賃利回り5％前後のマンション経営は、実に預金金利の約500倍という数字から見ても非常に魅力的です。日本もようやく投資商品の選択肢も増えてきましたが、手間がかからず専門知識も必要なく、これだけの利回りが長期にわたり安定して得られるものは、このマンション経営だけではないでしょうか。 |
Ｑ４：なぜ、所得税・住民税の節税になるのですか？
Ａ：マンション経営の必要経費として認められるものには、登記費用、原価償却費、租税公
課、管理費、ローン金利（建物分）、修繕費などがあります。
これらの経費を現在の所得と損益通算することにより、確定申告で所得税の還付を受ける
ことができるのです（所得税法第６９条）。
また、住民税も当然に減額されることになります。
Ｑ５：なぜ私的年金になるのですか？
Ａ：ローンを完済した後は、月々の家賃収入が年金と同様の安定収入になります。
今後の公的年金制度は非常に不安定で、制度が維持されたとしても公的年金だけでは、
もはや、ゆとりある退職後の生活は望めません。
そのため、マンション経営を年金対策として始める方が現在非常に増えているのです。
年金代わりとしてのマンション経営
|
年金不足と言われる昨今、将来受給できる公的年金に期待は出来ません。 国の見通しでもおよそ２０年後には、支給額が約４割減と大幅な減額が予想されています。 従来、老後の生活設計はそれまで貯めた現金と退職金、それを預けた預金金利、そして公的年金で成り得たのですが、現在は年金の支給額も減り、支給年齢も先送りになり、そして会社の終身雇用も制度もなくなりつつあります。 今後、国や会社に頼り老後の生活設計を立てることは非常に困難な状況です。 自己防衛が求められている現代、お勤めのうちからある程度の資金形成をされる方は増えていますが、個人年金や企業年金も現在の低金利で運用益が下がり、保険料の上昇や予定金利の引き下げはまぬがれない状況です。 老後の資金不足を解消でき長期的・安定的にゆとりを持った生活を送る為にも、マンション経営の家賃収入は魅力的ではないでしょうか。 |
２５年後には一人分を二人で負担
| 現在厚生年金は５人で１人の年金受給者を養っていると言う計算ですが、２５年後には２人で１人・・・・日本の人口構成は、年金受給者が就業者の1/2になる・・・・というのが、国の見通しです。 さらに、平均寿命は年々延び、受給期間も短くなっていきます。 |
Ｑ６：なぜ、生命保険になるのですか？
Ａ：マンション購入ローン申込と同時に、団体信用生命保険に加入することになります。
もし契約者の方に万一のことがあった場合、生命保険でローンがすべて完済されますの
で、ご家族にローンが残ることは有りません。
むしろ、生命保険代わりに、無借金の不動産と毎月の家賃収入が残ることになります。
マンションの価格と同額の保険金の生命保険に加入する場合と比較してもたいへん有利
であると言えます。
Q7：今後インフレになった場合の対策としてマンション経営は
有効ですか？
Ａ：有効です。インフレになる原因は赤字国債の大量発行に伴う国の財政悪化等様々で
すが、お金の価値が30年前とは全く違っていることからもわかるとおり、長期的な視点で
見ると、インフレ傾向のもとで現金・預金などの金融資産は目減りする傾向にあります。
インフレの法則からすると、逆に不動産（モノ）の活用という投資方法を採用しているマン
ション経営はインフレ化しても資産の目減りをふせぐ傾向にあります。
Ｑ８：なぜ、相続税対策になるのですか？
Ａ：相続時に、現金・預金などの金融資産は時価で100％課税対象となりますが、財産を
不動産で保有し、なおかつその不動産を賃貸することににより、相続評価額を40％程度に
まで引き下げられるケースもあります。
したがって、大切な資産をより多く、ご家族に引き継ぐことが可能になります。
Ｑ９：マンション経営にはお金がかかるのではないですか？
Ａ：マンションを購入の際設定したローンの返済は、月々の家賃収入でほとんど支払い可
能でですので、新たに家計を大きく圧迫する要因にはなりません。
また確定申告により節税分が還付されますので、実質的には費用をあまりかけずに、生命
保険への加入、年金対策、資産形成をしていることになります。
マンション経営を始めることにより、今まで支払っていた生命保険料や、貯蓄の負担を見
直すことも可能になり、家計のコストダウンを実現される方もいらっしゃいます。
マンションの維持費はマンションのグレードによって違いがありますが、一般的にには外壁
補修費（１０年に一度クリーニング）、配管補修費（２０年に一度ぐらい）、屋上の防水補修費
（１０年に一度ぐらい）、（配水管自体の品質が急速に向上したことにより修繕のひつようが
ほとんどないのが現状です）
以上の補修費については予定経費を月割りにして所有者が積立金で補修します。
従って現在の新築物件は昔のマンション（中古物件）と違い、無計画に大きな費用を必要
とするものではありません。
Ｑ１０：仕事とマンション経営は両立できるのですか？
Ａ：マンション経営に関わる一切の手続きは、すべて当社指定のベテラン不動産屋がオー
ナー様に代わって行いますので、マンション経営といっても、現状のお仕事をわずらわせる
ような事は一切ございません。
賃貸管理業務には、次のようなものがあります。
■ 入居者募集 ■ 入居申込チェック ■ 契約代行 ■ 契約金振込
■ 家賃集金 ■ 家賃振込 ■ 苦情処理 ■ 更新手続き
■ 解約手続き ■ 敷金清算 ■ 室内クリーニング ■ 明細書送付
■ 新規募集
Ｑ１１：少子化で将来、賃貸需要が減っていく傾向にあるのでは？
Ａ：東京都場合少し状況が違います。
まず、統計上の数値を見てみますと、東京都の人口は、昭和４１年に、１１００万人を突破
して以来３０数年をかけて１２００万人の大台を超え、都心回帰の現象が更に進んでいく様
子が数字に色濃く反映されてきました。
人口の動きを都道府県別に見ると（２００１年３月３１日現時点）、地方圏、２６都道府県で
人口減なのとは対称的に、東京都の伸びが際立ち、人口増加は最多で、特に、社会増加
と言われる転入差が際立ち始めました。
その原因としては、未婚者・離婚者の増加が多く見られ、単身世帯の伸びが際立って増
えている事があげられます。
更に近年では、外資系企業の対日進出に伴う、中長期間の日本滞在者が急激に増加し
ており、都心部の賃貸需要に拍車をかけてくるなど様々な要因から単身世帯の増加傾向
が人口統計に現われています。
一方、首都圏の少人数世帯向けマンション（ステュディオタイプ）の供給は需要に満たない
水準で推移しており、単身者用賃貸市場については将来的にも旺盛な需要が予想されま
す。
当社が提供するマンションは、立地、環境、利便性等にこだわっており、賃貸マーケットの
中でも競争力がありますので、更に安心です。
また、リストラに伴い増加した一人当たりの労働時間の長時間化の為、ながい通勤時間に
疲れたサラリーマンが、通勤時間を減少させ、時間の有効活用をとの趣向が強くなり、都
心好立地に人口が戻りだしたのです。
実際、都心居住はどこに行くにも便利で生活のためのインフラが整っていることこともあり、
増加の一途をたどっております。
２０３０年の将来推計人口は、平成１４年（２００２年）３月２６日、厚生労働省の国立社会保
障・人口問題研究所の発表によると、東京都を含め、４都道府県のみが人口増加し、他の
都道府県では横ばいか人口減少が見込まれます。
又、特に、今後、東京都民が全人口の１割を超えるなど、相対的に首都圏への人口流入
が一層進むことになるそうです。
「大学は都心を目指す」との見出しで「かつて郊外に新天地を求めた大学が都心回帰を伺
っている・・・全国から学生を集めるには東京都に近いほうが有利。・・・法政大学はすでに
２０００年、東京・市ヶ谷に、超高層校舎を開設。その効果で、その年の志願者は２４年ぶ
りに８万人を突破・・・」このように、今後、学生も都心に回帰する傾向が強まります。
都心部にはもう駅近の更地がほとんど残っていない為、今後は同じような一等地の新築
物件の供給が難しい状況になります。
このような実態を勘案すれば、東京２３区内の人気沿線の駅近の物件であれば、賃貸需
要はましていく事はあっても減少することは非常に考えずらいと言えます。
Ｑ１２：建物が古くなったら家賃が下がるのでは？
Ａ：東京都場合、駅まで徒歩１０分以内といった立地条件に恵まれたマンションは古くなっ
ても家賃が下がることはあまりありません。
賃料は、立地条件・グレード・管理等に大きく左右されます。
都心部単身者向けの好立地に限ったお話をしますと、
新築家賃１０万円の近隣の物件で、同程度の地区２５年以上でも、メンテナンス・管理が
行き届いた物件は、８．５万円から９万円程度で賃貸できている例は多く、むしろ、メンテナ
ンスや管理の行き届いていない物件が値段で客引きする為に、広告塔に使われています。
又、それが新築だった、２５年前の家賃はとうてい８．５万円には届かず、当時よりも家賃は
高くなっております。
このように東京２３区、その中でも駅から近いマンションで、かつメンテナンスがしっかりし
ていれば安心と考えて良いでしょう。
Ｑ１３：マンションの寿命はそれほど長くないのでは？
Ａ：コンクリートの中性化が鉄筋あるいは鉄骨部に及ぶことで錆びやすくなることがあります。
通常、コンクリートが中性化する速度は1ｃｍ進むのに30年かかると言われています。
昭和５６年以降の建築基準法では、コンクリートの厚さは３ｃｍ以上と法律で規定されています
ので、理論的には９０年持つことになります。
さらに近年では、不動産に対しての法整備も進み、品確法が施行（平成１２年）された事により、
安心してクオリティの高い建物をお選びいただけるようになりました。
又、仮に６０年以上経過して、建て替えとなりましても、基本的に土地部分は各オーナーごとに
持分割合が決まっている敷地権（所有権）を有しているので、当然建て替えの際は土地代は
不要（済み）ですから、建て替え費用分が、オーナー負担となります。
ワンルームの場合建築面積（所有部分）が狭いですのでコストも低く、又そのような時になっ
たら、等価交換により一銭の費用もかからず建て替えできるケースもございます。
このケースというのは、容積率（建築延べ床面積の制限）が緩和されてきている場合のものです。
各自の所有土地分の割合に応じて、余分に建築可能になった建築面積の権利と、建築費用
とを等価交換する事で、可能となります。
最近では、建築会社が、築後３０年を越えるマンションで、都心部の好立地物件に絞り、建て
替えの提案営業をかけております。
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